Comprar ladrillos sin comprar una propiedad: así funciona el primer fondo inmobiliario que llegó a la Bolsa
El primer REIT (Real Estate Investment Trust) argentino ya cotiza en la Bolsa porteña. Se trata de un vehículo de inversión que permite participar del mercado inmobiliario sin necesidad de comprar una propiedad completa y que debutó con una colocación superior a los US$45 millones, triplicando la meta inicial de US$15 millones.
Impulsado por el desarrollador inmobiliario Beltrán Briones y Juan Ignacio Abuchdid, presidente de Grupo IEB, el fondo busca acercar el negocio del ladrillo a pequeños y medianos inversores mediante la compra de participaciones que pueden negociarse en el mercado de capitales.
La apuesta detrás del proyecto es que las propiedades todavía tienen recorrido para seguir valorizándose. “El precio de las propiedades puede subir hasta un 50% en los próximos 24 meses”, aseguró Abuchdid durante la presentación del fondo.
¿Por qué creen que las propiedades siguen atrasadas?
Según explicaron sus impulsores, durante los últimos dos años el índice Merval acumuló una suba cercana al 300% en dólares, los bonos avanzaron alrededor de 150%, los salarios cerca de 200% y el costo de construcción aproximadamente 130%. En cambio, sostienen que las propiedades aumentaron apenas un 20%.
“Las propiedades son unos de los activos más rezagados de esta economía”, afirmó Briones.
A ese diagnóstico suman otros factores. Entre ellos mencionan una menor cantidad de obras nuevas en la Ciudad de Buenos Aires, una oferta más limitada de inmuebles y el regreso del crédito hipotecario, que comenzó a impulsar nuevamente la demanda.
“Hoy necesitás dos salarios para comprar un metro cuadrado, cuando años atrás necesitabas cinco”, sostuvo el desarrollador.
No todas las propiedades subirán igual
Sin embargo, José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, considera que, si bien existen fundamentos para una recuperación de los valores inmobiliarios, la evolución no será uniforme en todos los segmentos.
“Los precios de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires se encuentran actualmente en niveles competitivos, especialmente en las unidades usadas, que son las que podrían ofrecer mayores posibilidades de revalorización futura”, dijo. También observa oportunidades, aunque en menor medida, en emprendimientos terminados con stock acumulado sin vender.
“Si bien, de mantenerse el rumbo económico, puede proyectarse una valorización de los inmuebles, esa valorización nunca es homogénea ni alcanza por igual a todas las localizaciones y productos”, advierte.
Según Rozados, la clave estará en la selección de los activos y en los precios que se convaliden en cada operación, ya que de ello dependerá tanto la evolución de las rentas por alquiler como la apreciación futura. El especialista destaca además que la localización sigue siendo la variable de mayor peso para explicar la demanda inmobiliaria.
Respecto del crédito hipotecario, Rozados señala que sigue impactando en las compras, aunque con menor intensidad que en 2024. Mientras el año pasado llegó a representar cerca del 22% de las operaciones de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires, actualmente se ubica entre el 11% y el 15%. En ese contexto, considera que fondos como el nuevo REIT aportarán demanda adicional al mercado, pero dependiendo de la selección de inmuebles será el número de compraventas adicionales que incorporará a la dinámica del mercado y en qué zonas impactará.
¿Cómo funciona el REIT?
El fondo invertirá principalmente en propiedades terminadas de alta gama, oficinas AAA y locales comerciales ubicados en la Ciudad de Buenos Aires.
A diferencia de la compra tradicional de un inmueble, los inversores adquieren participaciones del fondo.
El vehículo fue estructurado con un horizonte de inversión de 10 años, aunque los inversores pueden vender sus cuotapartes en el mercado secundario si desean salir antes.
Según sus creadores, el rendimiento proviene de dos fuentes: las rentas generadas por los alquileres de los inmuebles y la eventual apreciación del valor de las propiedades en el tiempo. A diferencia de la compra tradicional de una propiedad, que requiere desembolsos elevados, el fondo permite invertir desde apenas $1.000.
“El talón de Aquiles del mercado inmobiliario siempre fue la barrera de entrada, ya que el ticket promedio en la ciudad es de alrededor de US$150.000”, resumió Briones durante el evento que celebró Bolsas y Mercados Argentinos (BYMA).
Una herramienta habitual en otros mercados
Aunque es una novedad para la Argentina, los REIT son instrumentos ampliamente utilizados en Estados Unidos, Europa y distintos mercados de América Latina.
Según sus impulsores, en México este tipo de instrumentos representa cerca del 5% del PBI, una referencia que utilizan para dimensionar el potencial de crecimiento que podría alcanzar el mercado argentino.
Sus impulsores destacan que permiten invertir en una cartera diversificada de inmuebles sin ocuparse de la administración, la búsqueda de inquilinos o las tareas de mantenimiento, al tiempo que ofrecen liquidez, una característica poco habitual en las inversiones inmobiliarias tradicionales.
La apuesta al ladrillo
Más allá de los fundamentos económicos, Briones cree que existe un componente cultural que sigue favoreciendo al mercado inmobiliario.
“Hay una relación mística entre la Argentina y el ladrillo”, aseguró.
Con una oferta cada vez más limitada, una demanda que comienza a recuperarse y precios que consideran atrasados respecto de otros activos, los impulsores del primer REIT argentino creen que el mercado inmobiliario todavía tiene margen para recuperar valor.
Fuente: Soledad Navarro
Ver nota original
Postulate para ser agente REMAX
