Reconvertir un local vacío en departamento: ¿Cuánto cuesta, qué permisos se necesitan y qué rentabilidad da en CABA?
El proceso de transformar un local comercial en una vivienda puede parecer complicado, pero con el conocimiento adecuado, es posible llevarlo a cabo con éxito. Aquí te presentamos un desglose de los aspectos principales a considerar.
Factibilidad previa
Antes de realizar cualquier compra o iniciar la obra, es fundamental realizar una factibilidad previa. Esto implica verificar si el uso residencial está permitido según el Código Urbanístico, revisar el reglamento de copropiedad si el local está en un edificio y analizar si la propiedad puede cumplir con las condiciones de habitabilidad, como iluminación, ventilación y seguridad.
Intervención de un profesional
Es crucial contar con la ayuda de un profesional, ya sea un arquitecto, ingeniero o maestro mayor de obras. Este experto será responsable de elaborar el proyecto, tramitar el permiso de obra y determinar si se necesita una intervención menor o una obra más compleja. “En CABA, el Código de Edificación establece que toda vivienda debe contar, como mínimo, con un estar-comedor, dormitorio, cocina y baño”, explica Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi).
Aspectos a evaluar
Además de los requisitos técnicos, es esencial evaluar si el local tiene el potencial para ser reconvertido. Según Jonathan Balbis, desarrollador de Spazios, muchos proyectos se descartan en esta etapa inicial debido a que no cumplen con los coeficientes de iluminación y ventilación exigidos. Es fundamental que los espacios de convivencia tengan acceso a luz natural y ventilación adecuada, lo cual podría requerir inversiones costosas.
Factibilidad jurídica
Si el local está en propiedad horizontal, es necesario revisar el reglamento de copropiedad. Según el Código Civil y Comercial, cualquier modificación requiere una mayoría agravada de dos tercios de los propietarios. Además, es indispensable registrar planos y tramitar permisos de obra, así como actualizar la documentación catastral.
Costos y tiempos de obra
Los costos de la reconversión pueden variar ampliamente según el estado inicial del local. Para este año, una refacción integral de baño puede costar alrededor de US$ 5,500, mientras que una cocina completa se sitúa en torno a US$ 6,200. La intervención en un local chico o mediano en CABA puede oscilar entre US$ 600/m² y US$ 1400/m², dependiendo de la complejidad de la obra.
Los tiempos de remodelación, sin conflictos, pueden ser de tres a cinco meses; pero si se requiere modificar el reglamento de propiedad horizontal o intervenir en la documentación, el proceso puede extenderse de seis a doce meses.
Rentabilidad de la inversión
La rentabilidad dependerá, en gran medida, de la compra inicial. “El negocio se presenta cuando se compra el local a un precio conveniente, especialmente si el costo de conversión no anula ese diferencial”, menciona García Malbrán. “En una reconversión bien gestionada, la renta podría superar el promedio del mercado”, agrega.
Por su parte, Balbis sostiene que la reconversión no es simplemente un negocio de alquiler mensual, sino más bien una operación de flipping. Esto implica adquirir un activo depreciado, transformarlo y reinsertarlo en el mercado a un precio superior. “La rentabilidad se mide sobre el capital total invertido al momento de la venta”, concluye.
Al final, la clave radica en identificar un local adecuado. “Un local que no puede transformarse legalmente en vivienda puede acabar saliendo caro. En cambio, un local bien ubicado y correctamente reconvertido puede crear una unidad residencial atractiva y rentable”, concluye Balbis.
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