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Ni Palermo ni Belgrano: los barrios donde todavía se consiguen propiedades “baratas” en CABA
Con precios en las zonas premium que ya superan entre los US$3.000 y US$6.000 el metro cuadrado, barrios como Versalles, La Boca y San Nicolás empiezan a ganar atractivo entre quienes buscan oportunidades de compra.
Los precios de las propiedades muestran señales de desaceleración en algunos barrios de la Ciudad, donde el valor del metro cuadrado dejó de subir al ritmo de años anteriores y en algunos casos registró ajustes puntuales. En ese contexto, empiezan a aparecer oportunidades para quienes buscan comprar.
Según datos al cierre de 2025 recopilados por Argenprop y Zonaprop, los barrios que más bajaron fueron Versalles (3,1%), La Boca (1,57%) y San Nicolás (1,26%). Al cierre del año pasado, Versalles se ubicaba en US$1.723 por m2; La Boca, en US$1.535; y San Nicolás, en US$1.807.
Hoy, aunque algo más arriba en precios, siguen siendo lugares donde todavía hay oportunidades: según los últimos datos de abril de 2026, La Boca se ubica en US$1.577 por m2, Versalles en US$1.795 y San Nicolás en US$1.816. En el caso de Versalles, el valor ya muestra una recuperación de 4,2% respecto del cierre de 2025. De todas maneras, siguen siendo valores alejados de las zonas más caras, que muchos inversores empiezan a mirar como una puerta de entrada al mercado.
“A nivel general se observa que el mercado atraviesa una etapa de crecimiento más moderado tras el rebote iniciado en 2023, con una desaceleración en la suba de precios y una menor proporción de barrios con incrementos mensuales hacia fines de 2025”, señaló Leandro Molina, Country Manager del portal.
En el sector coinciden en que se da una evolución que no es homogénea. “El 2025 dejó un mercado que se empezó a recuperar en valores, pero no de manera pareja. Lo que vimos fue una ciudad con comportamientos muy distintos según el barrio y el tipo de propiedad”, explica Nicolas Sundblad, corredor inmobiliario responsable de la oficina RE/MAX Class, de la red REMAX.
Oportunidades de compra en CABA (abril 2026)
- Lugano: US$1.058/m2
- Nueva Pompeya: US$1.479/m2
- La Boca: US$1.577/m2
- Villa Riachuelo: US$1.603/m2
- Parque Avellaneda: US$1.615/m2
- Versalles: US$1.795/m2
- San Nicolás: US$1.816/m2
Los barrios más caros de CABA (abril 2026)
- Puerto Madero: US$6.135/m2
- Núñez: US$3.392/m2
- Palermo: US$3.391/m2
- Belgrano: US$3.251/m2
- Colegiales: US$3.032/m2
Para el experto, hay zonas donde esa recuperación se frenó o incluso hubo ajustes. Menciona barrios como Boedo, Villa General Mitre, Villa Real, Parque Patricios, Parque Chacabuco o La Boca, en el que las bajas estuvieron en torno al 4% y el 6% interanual en algunos segmentos. “También hubo correcciones en Villa Luro, Balvanera, Paternal o Versalles, y en departamentos usados vimos barrios como Palermo, Colegiales o Villa Urquiza con movimientos más planos o microajustes”, puntualiza.
Sin embargo, los datos de abril de 2026 muestran que varios de esos barrios comenzaron a estabilizarse. Parque Patricios se ubica en US$1.747 por m2, Boedo en US$2.065, Paternal en US$2.045 y Villa Luro en US$2.118.
Desde LJ Ramos coinciden, destacando que el año 2025 no fue un año de caída general, sino un tiempo de estabilización con subas y caídas puntuales o selectivas. “Las zonas que generalmente sufren el mayor ajuste son las del Sur u Oeste de CABA, como La Boca, Pompeya, Mataderos, Barracas, Parque Patricios. En general, en estos barrios inciden factores como ser más sensibles al financiamiento, mayor sobreoferta de unidades usadas y envejecidas, menor percepción de ‘seguridad/status’, entre otros”, indica Federico Fortin, Team Leader de la división residencial de CABA de esa firma.
Según datos al cierre de 2025, los barrios que más bajaron fueron Versalles (3,1%), La Boca (1,57%) y San Nicolás (1,26%). Todo esto precede a una tendencia general en estos primeros meses de 2026 que se mantiene positiva, pero con desaceleración, según los sitios especializados. Molina puntualiza que en 2025 el precio subió un 5,4% anual, por debajo del 6,8% de 2024, y hacia fin de año solo el 58% de los barrios registra subas mensuales.
Los valores actuales muestran un mercado más estabilizado que en caída: mientras las zonas premium continúan liderando con precios superiores a los US$3.000 por m2 —como Palermo (US$3.391), Núñez (US$3.392) y Belgrano (US$3.251)—, los barrios del sur y oeste siguen ofreciendo tickets de entrada considerablemente más bajos.
Las causas
Un mercado más selectivo, mayor oferta de inmuebles y un sinceramiento de valores publicados forman parte de las razones que explican las correcciones de precios en algunos barrios.
“En 2025 hubo más propiedades en venta y eso obliga a competir. Cuando hay más stock, el mercado se vuelve más exigente con el precio”, explica Sundblad.
El especialista indica que también influyó la brecha entre el precio publicado y el real. “Muchos propietarios salieron a testear el mercado con valores altos y después tuvieron que corregir para vender”, señala.
Desde LJ Ramos coinciden en que el ajuste no fue generalizado, sino más marcado en zonas del sur y oeste porteño. “En estos barrios inciden factores como una mayor sensibilidad al financiamiento, sobreoferta de unidades usadas y menor percepción de status”, indica Federico Fortin, Team Leader de la división residencial de CABA de la firma.
Pese a eso, en el sector coinciden en que varios de estos barrios siguen ofreciendo oportunidades de entrada para vivienda e inversión.
Para las plataformas inmobiliarias, esto se da especialmente en zonas como Lugano y Nueva Pompeya, que presentan algunos de los valores más bajos por m2 y mayor rentabilidad relativa dentro de la Ciudad.
Parque Patricios es un buen ejemplo por el desarrollo del polo tecnológico y porque todavía tiene precios de entrada más bajos. Paternal también viene ganando atención por su cercanía con zonas que ya tuvieron una valorización más marcada.
“Hoy el mercado está muy atento. La demanda existe, pero es selectiva y responde rápido cuando percibe una oportunidad genuina”, concluye.
Fuente: Paula Boente
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