Departamentos en CABA: ¿Cuánto cuesta un 2 ambientes y por qué conviene comprar hoy?
El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un 2026 con señales mixtas: los precios siguen subiendo, pero a un ritmo más lento que el año pasado. Este escenario genera nuevas oportunidades tanto para quienes buscan comprar su primera vivienda como para inversores.
En el primer trimestre del año, el valor del metro cuadrado registró una leve suba acumulada, muy por debajo de lo ocurrido en 2025, según un relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop. A la par, se observa una caída en la cantidad de escrituras y un menor uso del crédito hipotecario.
En este contexto, conocer cuánto cuestan hoy las propiedades, qué barrios son más accesibles y dónde conviene invertir se vuelve clave para tomar decisiones informadas.
Precio del metro cuadrado en CABA: ¿Cuánto subió en 2026?
El precio medio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires alcanzó en marzo de 2026 los U$S 2.459, con un incremento mensual del 0,2%. En el acumulado del primer trimestre, la suba fue del 0,4%, un dato que confirma una desaceleración respecto del mismo período del año pasado.
Este comportamiento no implica una baja de precios, sino un cambio en la velocidad de aumento. En la práctica, esto genera un escenario más favorable para el comprador, que encuentra menos presión y más margen para negociar condiciones. Para los vendedores, en cambio, implica ajustar expectativas y tiempos de cierre.
Escrituras en baja: menos operaciones y menos hipotecas
El nivel de actividad del mercado también muestra señales de enfriamiento. En febrero de 2026 se registraron 3.567 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, lo que representa una caída del 17% respecto al mismo mes del año anterior.
Sin embargo, el dato no es completamente negativo: el volumen actual sigue siendo 2,5 veces superior al mínimo registrado en febrero de 2020, lo que indica que el mercado aún se mantiene por encima de los niveles más bajos de los últimos años.
Un dato relevante es la baja participación del crédito hipotecario. Solo el 17% de las operaciones se realizaron con financiamiento bancario, cinco puntos porcentuales menos que en 2025. Esto refuerza la idea de un mercado sostenido principalmente por compradores con ahorros propios.
Costo de construcción: sube y presiona al mercado
Otro factor clave para entender la dinámica inmobiliaria es el costo de construcción. En marzo, este indicador subió un 3,7% medido en dólares, lo que marca un cambio respecto al año pasado, cuando había registrado una baja del 6,7%.
Si se mira una perspectiva más amplia, construir hoy cuesta 3,3 veces más que en 2020. Esta suba impacta directamente en los desarrolladores, que enfrentan mayores costos y, en consecuencia, tienden a trasladarlos a los precios de las propiedades nuevas.
Por eso, aunque los precios actuales crecen lentamente, el aumento del costo de construcción puede actuar como un “piso” que limite eventuales bajas en el futuro.
¿Cuánto cuesta comprar un departamento en Buenos Aires hoy?
Los valores actuales de publicación reflejan que acceder a una propiedad en CABA sigue requiriendo una inversión significativa, aunque con mayor estabilidad que en años anteriores.
– Un monoambiente tiene un precio promedio de U$S 108.337.
– Un dos ambientes se ubica en torno a los U$S 130.273.
– Un tres ambientes asciende a U$S 179.072.
Más allá de estos números, en el mercado se observa una tendencia creciente a la negociación. En muchos casos, los compradores logran cerrar operaciones por debajo del precio publicado, algo que se volvió más frecuente ante la menor demanda y la necesidad de concretar ventas.
Barrios más caros y más baratos
La ubicación sigue siendo uno de los factores más determinantes en el precio de una propiedad. En la Ciudad de Buenos Aires, la diferencia entre barrios puede ser muy marcada.
Puerto Madero continúa liderando el ranking con un valor de U$S 6.148 por metro cuadrado, muy por encima del promedio. Le siguen:
– Núñez, con U$S 3.403.
– Palermo, con U$S 3.390.
En el otro extremo, Lugano se posiciona como el barrio más económico, con un precio de U$S 1.090 por metro cuadrado. También aparecen como opciones accesibles:
– Nueva Pompeya, con U$S 1.484.
– La Boca, con U$S 1.575.
Esta diferencia de precios permite que, con el mismo presupuesto, se pueda acceder a propiedades de mayor tamaño o mejor ubicación relativa en zonas menos demandadas.
¿Cuánto cuesta una casa en CABA en 2026?
En el segmento de casas, los valores muestran cierta estabilidad e incluso una leve corrección. Una casa con tres dormitorios tiene un precio medio de U$S 302.878, mientras que una de cuatro dormitorios alcanza los U$S 483.408.
El valor del metro cuadrado se ubica en U$S 1.820, con una suba mensual del 0,2%, pero en el acumulado del año presenta una leve baja del 0,3% en dólares.
Esto sugiere que, las casas pueden ofrecer oportunidades más claras para quienes buscan negociar o acceder a propiedades más amplias.
Dónde conviene invertir: barrios con mejor rentabilidad
Para quienes analizan el mercado desde el punto de vista de la inversión, la rentabilidad por alquiler es un indicador clave. Actualmente, la relación alquiler/precio se ubica en 5,62% anual, lo que implica que se necesitan 17,8 años de alquiler para recuperar la inversión inicial.
Los barrios más económicos suelen ofrecer mejores retornos. Lugano encabeza la lista con una rentabilidad del 10,2%, seguido por Nueva Pompeya (8,1%) y Parque Avellaneda (7,8%).
En cambio, las zonas más caras presentan retornos más bajos. Puerto Madero, por ejemplo, ofrece una rentabilidad de apenas 3,7%, mientras que Núñez y Palermo rondan el 4,5%.
Esto confirma una lógica habitual del mercado: a mayor precio de entrada, menor rendimiento relativo.
Un mercado más equilibrado y con oportunidades
El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires muestra en 2026 un escenario más equilibrado. Los precios siguen subiendo, pero de forma más lenta, mientras que la actividad se modera y el costo de construcción vuelve a presionar.
Para quienes buscan comprar, este contexto ofrece más tiempo para decidir y mayor margen para negociar. Para los inversores, los barrios más accesibles continúan siendo los más atractivos en términos de rentabilidad.
En definitiva, no se trata de un mercado en baja, sino de una etapa de transición que puede ser aprovechada con información y una estrategia clara.
Fuente: Silvana Saldisuri
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