El Gobierno busca eximir de Ganancias la venta y el alquiler de propiedades
A través de un proyecto de ley que fue enviado al Congreso, el Gobierno impulsa la exención total del Impuesto a las Ganancias para la venta y el alquiler de viviendas.
* 11 de diciembre de 2025
* 15:40
* Tiempo de lectura: 6 minutos
Escuchar Nota
El Gobierno lo define como una estrategia para “aliviar la carga tributaria para los ciudadanos”. El presidente Javier Milei firmó este jueves la denominada Ley de Modernización Laboral, un extenso proyecto de 71 hojas y 26 títulos que ya ingresó al Congreso a través del Senado. Esta iniciativa impactaría de lleno en el régimen tributario, con un foco particular en el mercado inmobiliario argentino, más allá de las modificaciones en el ámbito laboral y sindical.
¿Qué cambiaría en el mercado inmobiliario?
El proyecto busca aliviar la carga tributaria y disminuir la existencia de cargas que el Estado considera de “baja eficiencia recaudatoria y alto costo de administración”. Estas son:
* **Exención de Impuestos a las Ganancias por venta de inmuebles**: a partir del 1 de enero de 2026, se excluiría de la tributación el resultado derivado de la enajenación de inmuebles y la transferencia de derechos sobre esos inmuebles.
* **Exención de Impuestos a las Ganancias por alquiler de viviendas**: a partir del 1 de enero de 2026, las ganancias que se obtienen del alquiler de inmuebles con destino a casa-habitación ya no resultarían en una ganancia gravable dentro del Ganancias.
El contador y especialista en tributación, Sebastián Domínguez, califica los cambios como “muy positivos para el sector inmobiliario”. Explica que, si bien el año pasado se derogó el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) para propiedades adquiridas antes de 2018, aún quedaba el Impuesto a las Ganancias Cedular del 15% para inmuebles comprados a partir del 1° de enero de 2018. “Eso se eximiría y, en consecuencia, no se pagaría el 15% si alguien vende un inmueble comprado después de esa fecha”, detalla Domínguez.
Esta exención, junto con la de los alquileres de inmuebles con destino a casa-habitación, generará un “incentivo a invertir en inmuebles y al desarrollo de la industria de la construcción”. Domínguez argumenta que si una persona compra un inmueble y luego obtiene una plusvalía por su revalorización, no tendría que pagar Impuesto a las Ganancias. Asimismo, si lo destina a alquiler, tampoco pagaría ganancias por ese ingreso. “Eso va a ayudar a que haya más oferta de inmuebles, con lo cual los inquilinos van a tener mayor acceso a posibilidades de alquiler”, afirma.
El tributarista también analiza el posible efecto económico a largo plazo, señalando que un “boom de inversiones de inmuebles y boom de destino a casa habitación en alquiler” podría generar una competencia importante que “puede tirar los precios a la baja”. Esto, si bien sería “positivo para los inquilinos, porque tienen más oferta a menor precio”, podría ser “negativo para el que invierte porque quizás el rendimiento que le da la inversión es bajo con respecto al capital que invirtió”. La evolución del mercado, indica, determinará cómo se desenvuelve esta dinámica.
¿Qué dicen desde el sector?
Alan Flexer, gerente de sucursal San Isidro de Narvaez, opina que la eliminación del impuesto en alquileres es positiva, aunque podría no tener un gran impacto inmediato en la presentación de ganancias por parte de los propietarios. Sin embargo, respecto al mercado de la compraventa, anticipa un cambio notable: “Creo que va a tener un impacto más favorable, así que es una gran noticia”.
Guillermo Parera, CEO de D’Aria Propiedades, ve con muy buenos ojos estos cambios: “Creemos que van a acompañar mucho a un cierre de operaciones más simple y fluido, sobre todo en un contexto donde ya empezábamos a notar más estabilidad y un ánimo más constructivo en el mercado”.
Las medidas buscan una reactivación del “tan deprimido mercado inmobiliario”. A su vez, se enfatiza en la necesidad de complementar estas reformas con un mercado de hipotecas sólido. “Todo esto requiere hacer un mercado de hipotecas, hace falta complementarlo con un sistema de financiación para que la gente pueda comprar un inmueble y eso cerraría el ciclo para que el mercado inmobiliario argentino funcione”, explica Murmis.
En resumen, “cualquier venta de inmuebles que haga una persona quedaría sin ningún tipo de impuesto”, destaca Litvin. “Esto es una ventaja al sector inmobiliario a través de la eximición del alquiler -el flujo- y, por otro lado, la eximición del impuesto en la compra -stock-”.
El texto comenzará a debatirse en comisión durante las sesiones extraordinarias, que iniciaron el 10 de diciembre y se extenderán hasta el 31.
