Las nuevas joyas porteñas: las avenidas que eran “el patito feo” del barrio y hoy son muy demandadas para vivir
En los últimos años, se transformaron en polos residenciales codiciados, con cafés, desarrollos premium y movimiento de día y de noche.
La ciudad de Buenos Aires está en constante transformación y, en los últimos años, dos importantes avenidas se vieron beneficiadas. Durante años, estas calles eran grises, con persianas bajas, talleres mecánicos, lavaderos de autos y edificios de varias décadas atrás. Pero desde hace un tiempo, muchas zonas de Buenos Aires dieron un giro de 180 grados y se revalorizaron. Esto sucedió con dos avenidas impensadas: Niceto Vega, en Palermo, y Directorio, en Caballito, que pasaron del olvido a estar en el radar de los desarrolladores.
Hoy concentran demanda, obras y un nuevo perfil de vecinos que buscan lo que el resto de la ciudad ya no puede ofrecer: ubicación estratégica sin caos y metros cuadrados a precios todavía competitivos.
La avenida de Palermo que se volvió top
Hasta hace pocos años, la postal de Niceto Vega, entre Juan B. Justo y Dorrego, era más digna de un taller mecánico que de la mira de los desarrolladores. Sin embargo, en apenas cinco cuadras se levanta una de las zonas más cool de Palermo, que atrajo la atención de los desarrolladores inmobiliarios y pasó de ser un lugar inseguro y “feo” a una avenida trendy.
“Me daba miedo comprar en la zona, porque estaba rodeada de cocheras y lavaderos. Pero después de la pandemia cambió todo: hoy mi departamento vale un 20% más”, cuenta Lucía, vecina del lugar.
Sobre la avenida Niceto Vega hay edificios nuevos, locales gastronómicos, y hace tiempo empezó a cambiar la zona. La zona se vio beneficiada por varios movimientos, como la elevación de las vías del tren San Martín, que mejoraron la circulación en el barrio. La conexión con la avenida Juan B Justo facilita el acceso a la Avenida del Libertador; además, el transporte público es otro punto a destacar de la zona. A eso se sumó el derrame del boom inmobiliario de Chacarita, Palermo y Colegiales -la hoy famosa frontera conocida como “Chacalermogiales”-, que trajo cafés de autor, estudios creativos y turistas que buscan “el nuevo Palermo Hollywood”.
La microzona, ubicada entre las calles Dorrego y Juan B. Justo, fue desarrollando varias virtudes que la pusieron en el centro de la escena del real estate. Se trata de una zona residencial, en pleno Palermo, pero en un lugar alejado del tráfico intenso que caracteriza a este concurrido barrio. De hecho, no cuenta tampoco con tantos comercios en su planta baja y, por ende, con tanto flujo peatonal.
El corredor de la calle Niceto Vega, entre las avenidas Juan B. Justo y Dorrego, es el eje principal de la actividad nocturna en el barrio de Palermo. Esta área se caracteriza por la concentración de discotecas, pubs y centros culturales, resume el arquitecto Alejandro Tepedino, de D’aria Propiedades.
En esta línea, el desarrollador Gustavo Glazman, socio de Infinity Line, fue uno de los primeros en leer el potencial del corredor. “Construimos nuestro primer edificio hace 11 años y hoy ya no quedan lotes disponibles”, dice. En su caso, arrancaron construyendo hace 11 años en la avenida (un edificio de unas 70 unidades), ya han completado dos edificios y tienen dos más en carpeta. “La zona prometía. Ubicada cerca de todo, pero lejos del ruido; todo indicaba que tenía que crecer, no había alternativa”, agrega.
Según Jeremías González Toledo, director comercial de Inarch, “fue un efecto pospandemia: la gente buscó estar cerca de todo, pero en barrios más tranquilos”. El desarrollador destaca que los precios de la zona también representan una ventaja, ya que los terrenos tienen una incidencia menor a la de Palermo, Núñez o Belgrano, por lo que el metro cuadrado final es más accesible que otros barrios. En este sentido, señala que el promedio en pozo arranca en US$3000/m² y llega a US$4000/m².
Micaela Najmanovich, la dueña y creadora de un emprendimiento gastronómico en la zona, asegura: “Es una zona de muchas productoras y todo el universo audiovisual mueve mucho. También hay mucho turismo, que se hospeda en la zona y consume el barrio”.
Hoy Niceto Vega combina dos almas: de Dorrego a Bonpland, una zona más familiar y residencial; de Bonpland a Juan B. Justo, una movida nocturna que recuerda al viejo Palermo Hollywood, con bares, rooftops y estudios de filmación.
El “Palermo” del sur porteño
Si Niceto Vega es el ascenso sorpresa del corredor norte, la avenida Directorio es el fenómeno silencioso del centro-sur. Nacida como arteria residencial de Caballito, se reinventó por efecto derrame del boom de Pedro Goyena, que agotó su capacidad constructiva y empujó a los desarrolladores unas cuadras más allá.
Hoy, los valores sobre Directorio van de US$2500 a US$4500/m² y las desarrolladoras reconocen que la demanda sigue firme pese a la escasez de terrenos. “Por el colapso de Goyena, se generaron nuevas zonas de alto nivel. Directorio es la continuidad natural”, explica Mateo García, de Toribio Achával.
La conectividad es otro de los puntos fuertes de la zona: es una de las pocas que tiene más de una línea de subte (A y E), además de los diversos servicios de colectivos y la alternativa del tren Sarmiento. Cuenta con acceso a la Autopista 25 de Mayo, que conecta con la Autopista La Plata-Buenos Aires, con la Perito Moreno y con la Avenida Dellepiane.
Por María Josefina Lanzi
