La zona porteña, a pasos del río, que renació y promete cambiar el skyline de Buenos Aires
Serán el centro de negocios más dinámico de la ciudad y concentrarán la mayor cantidad de inversiones inmobiliarias
27 de octubre de 2025
07:56
Fernando Novoa
Catalinas se mantiene como uno de los polos corporativos más importantes de la ciudad. Con más de 300.000 m² de oficinas clase A y proyectos de gran escala en camino, Catalinas continúa liderando el mercado con el 27% del stock total de metros corporativos, destacándose entre 11 submercados.
La zona —delimitada por la avenida Córdoba, Paseo del Bajo, San Martín y Leandro N. Alem— concentra 320.500 m² de oficinas clase A. Un dato no menor es que esta cifra se ha mantenido estable desde 2020 hasta la reciente incorporación del Edificio Plaza en el emprendimiento Distrito Quartier, ubicado en la avenida Antártida Argentina al 1400, CABA, que sumó 32.500 m² premium.
La resiliencia, su ubicación estratégica y el hecho de que hoy queden disponibles solo algunos metros en edificios premium muestran que la zona está en el radar de las empresas.
Su historia
Catalinas Norte, como centro de negocios, nace con el plan regulador de la ciudad de 1958 y se convierte en el gran proyecto urbano entre 1960 y 1967, donde se inician los primeros desarrollos. Es recién en los años 70 cuando se desarrollan las primeras torres y el Hotel Sheraton.
Desde mediados de los años 90, el distrito se consolida como el epicentro corporativo de Buenos Aires, elegido por bancos, empresas de seguros, de tecnología, multinacionales y firmas de servicios profesionales. La ubicación, conectividad, acceso y transporte público —desde trenes hasta subtes, Metrobús y bicisendas— fueron cruciales para este crecimiento. Años más tarde, la construcción del Paseo del Bajo también contribuyó a su desarrollo.
Entre 1997 y 2007, el inventario creció un 68%, con desarrollos como Catalinas Plaza, Alem Plaza, Torre Bank Boston y Laminar Plaza. Entre 2008 y 2018, se sumaron proyectos significativos como Catalinas Norte-BBVA, Banco Macro y la Torre Catalinas Norte de IRSA. Más recientemente, en 2020, se inauguró Alem 882, y en 2023, el Edificio Plaza – Distrito Quartier completó la expansión.
Actualmente, solo hay un único proyecto en obra que sumará 44.225 m² rentables: la Torre Safra, ubicada en Alem y Córdoba, lo que anticipa una oferta limitada a mediano plazo. Este proyecto de Foster + Partners será un nuevo ícono de la ciudad y, junto a los futuros desarrollos de Catalinas II, promete cambiar el skyline porteño, desde la avenida Córdoba hasta Distrito Quartier, configurando un nuevo paisaje de torres.
Catalinas II tiene potencial para sumar 250.000 m² en los próximos años. Aún se están definiendo los usos y la tipología de proyectos. Este potencial, de magnitud inédita, reafirma la capacidad del área para captar inversiones en la zona.
Oferta y demanda
Respecto a la demanda, desde 2024 se observa una clara recuperación. El año pasado se sumaron 16.754 m² y otros 5199 m² en el primer semestre de 2025 de absorción neta. El último registro de vacancia es del 14,5% y corresponde al segundo trimestre de este año.
A la hora de analizar los precios, el mercado de oficinas Clase A en Buenos Aires ha estado fuertemente influenciado por los cambios en el contexto económico de la Argentina. A continuación, un resumen de la evolución de precios en los últimos años:
– **2019–2020 (pre-pandemia)**: la economía ya mostraba debilidad, pero el mercado premium (Catalinas) mantenía precios de alquiler que rondaban los US$29,5/m² por mes.
– **2020–2021 (COVID-19)**: la pandemia aceleró la vacancia por teletrabajo y reestructuración de empresas, lo que presionó los precios a la baja, cayendo al rango de US$26 a US$27.
– **2022–2023**: la recuperación fue parcial. Aunque hubo una reactivación económica, persistieron restricciones cambiarias y alta inflación. Los precios se estabilizaron en torno a US$25, con leves repuntes en el segundo semestre de 2023.
– **2024–2025**: la economía mostró señales de estabilización con menor inflación y apertura parcial del mercado cambiario. El segmento Catalinas se consolidó nuevamente en torno a US$25,5/m² por mes, pero con vacancias todavía altas.
Los precios de Catalinas mostraron resiliencia, con ajustes acotados frente a crisis profundas. “El mayor impacto fue la pandemia, pero hacia 2024–2025 la tendencia es de estabilidad y leve recuperación”, analiza Novoa, quien reconoce que Catalinas ha alternado el liderazgo de la absorción con corredores como Panamericana y Libertador CABA. Desde 2023, volvió a posicionarse como uno de los principales focos de operaciones de gran escala.
Si bien otros corredores como Libertador CABA o Polo DOT muestran dinamismo, Catalinas mantiene su atracción por su ubicación estratégica. Esto la convierte en un punto neurálgico de la ciudad, cercano a la estación de tren de Retiro y a múltiples líneas de subte. Además, cuenta con el mayor stock (23) de edificios AAA de la ciudad, lo que asegura que el distrito siga siendo el referente del mercado de oficinas clase A en Buenos Aires, aun en un contexto macroeconómico desafiante.
Disponibilidad actual
Estos son tres edificios con metros disponibles:
– **Edificio Plaza – Distrito Quartier**: un edificio a estrenar con nueve plantas libres de 3600 metros cuadrados, certificación LEED Gold, roof top, gimnasio, bicicleteros y más de 400 cocheras.
– **Torre Boston**: diseñada por César Pelli e inaugurada en 2001, está en Della Paolera 265 y recientemente tuvo inversiones en sus sistemas de seguridad y actualizaciones eléctricas.
– **Bouchard 710**: ubicada a metros de Plaza Roma, tiene más de 1100 m², frente de curtain wall, y fue actualizada con sistemas de aire acondicionado nuevos y certificación LEED Platinum.
Catalinas ha demostrado su capacidad de adaptación y resiliencia. Su inventario de calidad, su localización estratégica y el respaldo de una demanda sólida la mantienen como el corazón corporativo de Buenos Aires.
Hoy, la oportunidad para las empresas está en aprovechar los metros disponibles en edificios clase A como el Edificio Plaza en Distrito Quartier, Torre Boston y Bouchard 710, sumándose a un distrito donde tradición e innovación se combinan para definir el futuro del real estate en Argentina.
El autor es director de Newmark Argentina.
