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La Voz Inmobiliaria
viernes 10 de octubre de 2025 – Edición Nº2308
SECTOR INMOBILIARIO | 13 SEP 2025
OFERTA RÉCORD
HAY MÁS DE 22.000 MONOAMBIENTES EN VENTA EN CABA
LAS PROPIEDADES CHICAS SON LAS QUE MÁS SE EDIFICARON Y EN LA RECUPERACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO NO LIDERAN OPERACIONES
TAGS: ZONAPROP, MONOAMBIENTE, ALQUILER TEMPORARIO, ACHÁVAL PROPIEDADES, BARRIOS PORTEÑOS, AMBIENTES
La Ciudad de Buenos Aires cuenta con una oferta récord de departamentos de un ambiente (también conocidos como monoambientes), un segmento que combina sobreoferta y diversidad de usos. Estas propiedades son atractivas para distintos perfiles de compradores, desde inversores que buscan resguardar capital hasta aquellos que priorizan un hogar funcional en zonas bien ubicadas. Según datos de los principales portales inmobiliarios, cerca de 22.000 monoambientes están a la venta dentro de un total de 74.000 inmuebles publicados, lo que evidencia el auge de esta tipología.
El sobrestock actual de estas propiedades responde a un período prolongado de construcción. En Argentina, “el ladrillo es reserva de valor”, explicó Juan Manuel Vázquez Blanco, economista y gerente general de Fabián Achával Propiedades. El especialista añadió que un ciclo de fuerte actividad, con altibajos, se extendió desde 2003/2004 hasta 2018/2019. Este período fue aprovechado por muchas familias, inversores y empresas que destinaron sus excedentes a unidades desde el pozo.
La ventaja del monoambiente, mencionó Vázquez Blanco, es el monto, que con una baja barrera de entrada y cuotas permite dolarizar ahorros y capitalizar la inversión. Sin embargo, la crisis posterior a los créditos UVA y el impacto de la pandemia concentraron la demanda residencial en unidades de dos ambientes en adelante, lo que explica la sobreoferta actual.
Usos múltiples y evolución de los precios
El monoambiente destaca por su multifuncionalidad. Vázquez Blanco señaló que, además de ser refugio de valor para inversores, sus destinos principales fueron “oficina, alquiler temporario y, en menor medida, primera vivienda”.
Lisandro Cuello, quien opera en el mercado inmobiliario de la zona norte de CABA, explicó que estas unidades son más adaptables a otros usos como consultorios u oficinas, y también para alquiler temporario, por la menor incidencia en los costos de expensas. Cuello añadió que esto es así “siempre y cuando se ubiquen en zonas de alta densidad habitacional con target medio-alto y que el reglamento de copropiedad admita esos usos”.
Los valores del metro cuadrado en la ciudad tuvieron dos fases recientes, de acuerdo a Vázquez Blanco. La primera, desde el inicio del actual gobierno hasta diciembre de 2024, mostró un alza promedio de 15%. La segunda, que se extendió de enero a mayo-junio de 2025, refleja subas más modestas de entre 1% y 2%, frente a un alza general del 5%, lo que indica una desaceleración en el precio de los monoambientes. En cuanto a los alquileres, debido a la caída del turismo -uno de sus motores principales-, los valores tienden a subir menos en términos relativos que los de 2 y 3 ambientes, que hoy tienen mayor dinamismo.
Según el Índice del M2 Real que realizan Re/Max, UCEMA y Reporte Inmobiliario, el valor promedio de cierre para monoambientes se ubicó en u$s2.230/m2, mientras que el de unidades de 1 a 3 ambientes fue de u$s2.131/m2 en julio de 2025. Cuello destacó que, aunque el valor por metro cuadrado del monoambiente es superior al del resto de las viviendas, su rentabilidad por alquiler tradicional es similar o incluso menor a la de un tres ambientes. No obstante, si la zona es apta para alquiler temporario, la rentabilidad mejora.
Oferta
El 58% de la oferta de monoambientes son unidades nuevas, un dato que subraya la dinámica de construcción de los últimos años. Barrios como Palermo, Recoleta y Belgrano concentran el 38% del stock disponible. Al sumar otros nueve barrios (Caballito, Colegiales, Chacarita, Retiro, Villa Crespo, Villa Urquiza, Microcentro, Congreso y Monserrat), la concentración llega al 59% del total.
La demanda de estas unidades se sostiene porque requieren una menor inversión de capital frente a las que tienen mayor superficie. La demanda de unidades de un ambiente no ha cambiado mucho, pero se ha reducido sensiblemente, ya que la mayor demanda del mercado se concentra en unidades de 2 o más ambientes, impulsadas por los nuevos créditos hipotecarios.
Cuello resumió que “quien piensa volcarlo al alquiler temporario debe tener en cuenta los costos de equipamiento y los costos de servicios, manejando muy bien su ocupación para que se halle rentado la mayor cantidad de días al mes”.
Desde el sector destacaron que el perfil del comprador incluye a jóvenes profesionales, estudiantes, personas mayores, inversores que priorizan la rentabilidad y quienes buscan diversificar su portafolio. También crecen las consultas para compra con crédito hipotecario, especialmente con el regreso de préstamos UVA, aunque la mayoría se destina a unidades de mayor tamaño.
Por zonas
A continuación, los precios de monoambientes de 42 m2 promedio, barrio por barrio, según Zonaprop:
– Puerto Madero: u$s246.400.
– Palermo: u$s142.800.
– Belgrano: u$s135.700.
– Núñez: u$s134.400.
– Colegiales: u$s130.500.
– Recoleta: u$s123.200.
– Villa Urquiza: u$s115.400.
– Chacarita: u$s115.400.
– Coghlan: u$s113.100.
– Retiro: u$s112.500.
– Saavedra: u$s112.400.
– Villa Crespo: u$s108.200.
– Villa Devoto: u$s106.700.
– Villa Ortúzar: u$s106.100.
– Caballito: u$s103.200.
– Almagro: u$s100.800.
– Parque Chas: u$s100.400.
– Monserrat: u$s99.170.
– San Telmo: u$s96.890.
– Villa Pueyrredón: u$s96.730.
– Villa del Parque: u$s96.030.
– Parque Chacabuco: u$s95.020.
– Villa Luro: u$s91.640.
– Villa General Mitre: u$s91.090.
– Paternal: u$s90.780.
– Barracas: u$s90.750.
– Constitución: u$s90.550.
– Monte Castro: u$s89.180.
– Flores: u$s88.720.
– Boedo: u$s88.260.
– Santa Rita: u$s87.920.
– Agronomía: u$s87.790.
– Liniers: u$s87.270.
– Villa Real: u$s86.980.
– San Nicolás: u$s84.840.
– Mataderos: u$s83.110.
– Balvanera: u$s82.570.
– San Cristóbal: u$s82.170.
– Parque Patricios: u$s81.170.
– Versalles: u$s80.300.
– Vélez Sarsfield: u$s79.640.
– Floresta: u$s75.470.
– La Boca: u$s72.350.
– Parque Avellaneda: u$s71.900.
– Villa Riachuelo: u$s70.040.
– Villa Soldati: u$s68.010.
– Nueva Pompeya: u$s65.700.
– Villa Lugano: u$s61.000.
FUENTE: ámbito
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