¿Cuáles son los puntos más importantes de la ley de medianeras?
Conocer los límites que establece este muro compartido entre dos inmuebles y los derechos y obligaciones de los propietarios puede ser útil para evitar conflictos.
* 26 de septiembre de 2025
* 07:10
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La medianera es uno de los problemas más comunes que surgen entre vecinos. Este muro o pared divide dos inmuebles contiguos y, por lo general, pertenece a ambos.
No existe una ley de medianeras como tal, sino que la medianería está legislada a nivel nacional en el Código Civil y Comercial. Según la normativa, una medianera es un muro lindero construido sobre la línea divisoria entre dos propiedades y se presume que pertenece en condominio a ambos vecinos, salvo que se pruebe lo contrario.
“La legislación sobre medianeras aparece en una serie de artículos en el Código Civil y Comercial, donde se detalla todo lo relacionado con el derecho y, luego, cada municipio legisla sobre las materialidades de esta pared en los códigos de edificación locales”, explica Claudio Torres, abogado, arquitecto y profesor titular de la asignatura Dirección y Legislación de Obra de la UBA.
Para Torres, lo principal es conocer las características de la medianera que rodea nuestra propiedad. Antes de realizar cualquier obra, resulta fundamental asesorarse profesionalmente. Muchas veces, las personas creen que una pared que circunda su terreno les pertenece y eso no es así.
La famosa pared divisoria puede estar íntegramente construida en el propio terreno o en el terreno del vecino. En algunos casos, uno puede encontrarse con un muro que está construido de forma encaballada, es decir, parte en un terreno y parte en el terreno de al lado. Es crucial saber dónde y cómo está construida esta medianera.
Lo que está dentro de mi terreno es mío, pero si está levantada dentro del terreno del vecino no me pertenece. Si es una pared encaballada, es propiedad de ambos y se debe utilizar dentro de las limitaciones lógicas de un condominio. Si el muro que funciona como medianera está construido íntegramente en el terreno del vecino, hay que tener cuidado porque estaríamos usando algo que es ajeno.
La medianería es una forma de condominio, y el objeto de condominio es una pared de indivisión forzosa. Así lo establece el Código Civil y Comercial; es una indivisión forzosa porque no se puede partir ni dividir. No se puede reducir el espesor de esa pared sin la conformidad del vecino, y el mantenimiento debe ser conjunto.
En ocasiones, existe un reglamento entre vecinos donde se establece cómo mantenerla, detallar los cuidados necesarios y cómo tratarla o pintarla. Si esto no ocurre, pueden surgir problemas: un vecino puede mantenerla mientras que el otro no, y el que la mantiene tiene derecho a reclamar al otro por los gastos generados, incluso a recurrir a la justicia.
Las cuestiones de medianeras no solo se relacionan con el mantenimiento, sino que los conflictos más frecuentes tienen que ver con la construcción. Si un vecino inicia una obra y utiliza la pared como parte de la estructura de edificación, tengo derecho a que me paguen por ese uso. Para esto, es necesaria una correcta evaluación de un profesional que calcule el costo que debería pagar quien inicia la obra.
Además, hay que tener en cuenta que el derecho a cobrar medianería prescribirá a los cinco años, por lo que el reclamo debe hacerse dentro de ese lapso.
En cuanto a los conflictos que se originan entre vecinos, es fundamental el diálogo en una primera instancia. Si no se logra avanzar, quizás a través de abogados especialistas se pueda encontrar una solución. Si el conflicto persiste, será necesario recurrir a la justicia, que seguramente establecerá una mediación previa.
Fuente: Silvina Vitale
