Créditos hipotecarios: el Gobierno reglamentó las hipotecas divisibles para propiedades en construcción
LA LETRA CHICA DE LA NUEVA MEDIDA QUE SE REGLAMENTÓ Y QUE PROMETE UN CAMBIO POSITIVO EN EL MERCADO INMOBILIARIO
* 18 de julio de 2025
* 12:39
Luego de ocho meses de que salieran a la luz las hipotecas divisibles para proyectos en desarrollo, finalmente el Gobierno reglamentó la implementación de estos préstamos. Se trata de una novedad muy positiva para el mercado, ya que son préstamos dirigidos a financiar la compra de inmuebles en construcción o de lotes, algo que prácticamente todavía no existía en el sector inmobiliario argentino.
A través de la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y de Justicia, publicada en el Boletín Oficial, se establece que “podrán constituirse hipotecas divisibles sobre inmuebles sujetos a proyectos inmobiliarios para la posterior división y afectación al régimen de propiedad horizontal o conjuntos inmobiliarios, o para subdivisiones originantes de parcelas del dominio común”.
En otras palabras, la medida permite que, a partir de ahora, cualquier persona pueda acceder a un crédito a largo plazo, para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción (conocido comúnmente como “pozo”) o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terrenos. Aseguran que tendrá las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, de tal manera que se facilite el acceso a la vivienda desde las primeras etapas de un proyecto.
De esta forma, un desarrollador podrá constituir una hipoteca general sobre el terreno o el proyecto completo, los compradores irán pagando su departamento durante la obra y, luego, —cuando se completa la construcción y se dividen las unidades— esa hipoteca también se divide, asignando el saldo correspondiente a cada comprador.
La resolución es una medida muy positiva para el sector, ya que, hasta ahora, casi todas las líneas de préstamo que ofrecen los bancos están destinadas a propiedades usadas. Las unidades a estrenar, salvo que estén listas para escriturar, no pueden comprarse con un préstamo hipotecario, al igual que las propiedades en pozo.
Ahora esta situación cambiaría, ya que los compradores tendrán la posibilidad de contar con financiamiento para acceder a una vivienda que aún no existe, que está en pozo o en ejecución, o incluso a la compra de terrenos. La medida busca “fomentar el crédito, impulsar al sector y a la construcción, y reducir el déficit habitacional en la Argentina”.
Además, impulsa tanto a los compradores como a los desarrolladores. “Es una medida muy positiva para el sector, ya que, con la reglamentación, los desarrolladores ya cuentan con los requisitos para implementar esta herramienta y los bancos ya pueden empezar a ofrecer este financiamiento”, asegura el economista Federico González Rouco, de Empiria Consultores.
Ahora que está la reglamentación, queda pendiente esperar a que los bancos incorporen esta medida, dado que estaban esperando los requisitos. Issel Kiperszmid, fundador de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), resaltó el trabajo que hicieron desde la CEDU para implementar esta resolución y reconoció que ahora falta que los bancos la adopten.
En ese sentido, reconoció las dificultades que habrá: “Las tasas de interés virtualmente se han más que duplicado desde que empezaron a dar créditos hipotecarios hasta hoy, realidad que muestra con un mensaje claro que los bancos no cuentan con el fondeo a largo plazo para estas operaciones”, explicó Kiperszmid.
La noticia es muy positiva para el sector. Más allá de la buena noticia lo tomamos con cautela, entendemos que ahora tiene que avanzar del lado de los bancos en generar un producto para entender a qué tipo de desarrolladores lo pueden ofrecer. Gala Jonas Mackinlay, del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, señala: “Antes, quien compraba una propiedad en construcción solo podía financiarse a través del desarrollador. Con esta normativa, el comprador puede tomar un crédito bancario con una garantía real sobre una unidad futura”.
¿Cómo funcionan las hipotecas divisibles?
Kiperszmid explica que la reglamentación señala en detalle cómo se debe hacer la subdivisión y la documentación que hay que presentar, entre otros. Santiago Vitali, consultor financiero para desarrolladoras inmobiliarias, explica el paso a paso del proceso:
* Se da una estructuración previa, en la que el desarrollador constituye un fideicomiso o una SA de propósito específico. Luego se escritura el terreno a nombre del vehículo legal y se proyecta un plan de obra con división en PH futura.
* Se solicita el crédito hipotecario divisible: el desarrollador solicita un préstamo al banco con garantía hipotecaria sobre el terreno y, progresivamente, sobre cada unidad. El crédito puede otorgarse en tramos contra avance de obra certificado.
* Esquema de división: a medida que las unidades se individualizan, la hipoteca se subdivide en garantías sobre cada unidad. Esto permite liberar unidades puntuales o trasladar deuda sobre otras aún no vendidas.
* Una vez terminado el proyecto, el comprador tiene la opción de cancelar la deuda en un solo desembolso o puede adquirir un préstamo hipotecario con el banco.
Según establece la resolución, se permitirá crear una hipoteca divisible a los dominios que:
* consten libres de gravámenes o reconocidos por el acreedor.
* cuenten con un proyecto urbanístico que determine la modalidad de subdivisión.
* y su acto constitutivo prevea la conformidad de las partes para realizar la división del crédito y de la garantía hipotecaria.
Desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires detallan que otra innovación clave que implementa esta medida es la anotación registral de los boletos de compraventa, que protege al comprador que aún no tiene título de propiedad, pero ya pagó por una unidad parte del precio.
La normativa también reglamenta la hipoteca sobre el derecho real de superficie, una figura que permite construir en un terreno o parte de él sin ser su propietario, y usar ese derecho a construir como garantía hipotecaria. Esto puede ser clave para diferentes tipos de proyectos y en especial para aquellos en donde el que aporte el terreno sea el estado.
Por María Josefina Lanzi
