AIRBNB: CUÁNTA SE GANA CON EL ALQUILER TEMPORARIO A TURISTAS
UNA RADIOGRAFÍA ACTUAL DEL MERCADO DE ALQUILERES TEMPORARIOS MUESTRA SI ES UNA BUENA INVERSIÓN HOY TENER UN DEPARTAMENTO PARA RENTA DE CORTO PLAZO
29 de junio de 2025 – 22:54 – 5 minutos de lectura
Hace unos años, el turismo crecía y el alquiler temporario era un mejor negocio que el tradicional. Pero, ¿sigue siendo así?
Luego de la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023, el mercado de alquileres de Argentina atravesó una metamorfosis. La oferta de propiedades en alquiler tradicional en plataformas inmobiliarias tuvo un crecimiento exponencial y, en tan solo dos meses, llegó a duplicarse. La nueva regulación generó muchos cambios, convirtiendo la inversión en este rubro en algo más atractivo, con un 5,23% de renta anual en dólares, según Zonaprop. Pero, ¿qué ocurrió con el mercado de alquileres vacacionales o temporarios?
Hasta el DNU de Javier Milei, existía el riesgo de tener un inquilino por tres años, atado a un contrato cuyos ingresos se ajustaban una vez por año, y en un contexto de inflación anual que superó el 200%, quedaban devaluados rápidamente. Esto llevó a que mucha gente se volcara hacia los temporarios, que prometían rentas superiores al 7% anual en dólares. “En 2023, hubo un 60% más de alquileres temporarios que en 2022”, asegura Daniel Bryn, titular de Invertire, según cifras contabilizadas a noviembre de ese año.
El alquiler tradicional hoy deja una renta anual de 5,23%, según Zonaprop.
Sin embargo, la situación actual es diferente. El turismo ha disminuido considerablemente, como demuestran los números del Indec de diciembre del año pasado, que indican que el número de turistas que llegaron a Argentina fue un 9,6% menor que en el mismo mes un año atrás. Esto, combinado con el hecho de que la inversión en un alquiler temporario tipo Airbnb requiere equipamiento y costos fijos de mantenimiento, ha llevado a muchos a optar por el alquiler tradicional.
Actualmente, hay 22.594 unidades de alquiler temporario en la ciudad de Buenos Aires, mostrando una baja interanual del 8,68% (mayo 2024-mayo 2025). “Luego de un pico a comienzos de 2024, el inventario comenzó a ajustarse, posiblemente por saturación del mercado o migración de unidades hacia el alquiler tradicional o la venta”, explica Bryn.
La ocupación de los departamentos de alquiler temporario también ha mostrado un descenso, rondando el 53%, con 14 a 15 días al mes desocupados por unidad. Esto impacta directamente en la rentabilidad, ya que muchos gastos fijos continúan aunque el departamento no esté alquilado. Comparando con la ocupación en 2022-2023, que superaba el 75%, el descenso es significativo.
La rentabilidad de un alquiler temporario hoy oscila el 6,58% anual, lo que muestra una diferencia mínima con respecto al alquiler tradicional, que se encuentra en 5,23%. Los ingresos mensuales en los temporarios también han caído, con un promedio de US$564, lo que refleja una disminución interanual del 11,14%.
Si se amplía la mirada, según cifras de Zipcode, el negocio de los temporarios genera actualmente unos US$20 millones por mes en bruto en CABA, aunque a fines de 2022 tuvo un récord de US$32 millones mensuales.
“Durante mucho tiempo, el alquiler temporario fue el refugio predilecto de los inversores que buscaban maximizar su renta en dólares. Pero hoy, con una ocupación en baja y tarifas estancadas, la rentabilidad de los temporarios se acerca a la del alquiler tradicional”, analiza Bryn.
¿QUÉ GASTOS INCLUYE LA INVERSIÓN DE UN DEPARTAMENTO DESTINADO AL ALQUILER TEMPORARIO?
“Tienen gastos de mantenimiento, expensas, servicios, wifi, cable, ABL, entre otros. Es decir, se generan costos fijos que, aunque el departamento esté desocupado, hay que seguir pagando”, detalla Victoria Gómez, property manager con más de 21 años en el sector.
En general, los propietarios contratan a un “property manager”, que se encarga de gestionar todas las cuestiones del alquiler temporario. “El host cobra entre el 10% y el 20% dependiendo de la función que desempeñe. A eso hay que sumar los gastos de mantenimiento, que suelen ser otro 10% a 15% más de la facturación bruta del departamento. En definitiva, los costos pueden alcanzar hasta el 30% del ingreso”, cuantifica Bryn.
La inversión en un alquiler temporario requiere gastos de mantenimiento, expensas, servicios, wifi, ABL, entre otros.
Silvina Ovalles, fundadora de BA Rent, un emprendimiento que administra más de 50 propiedades para alquileres temporarios, destaca que “hay un primer gran costo de un temporario, que es la inversión para equiparlo, la cual dependerá del tamaño de la unidad, la antigüedad del edificio y otros factores”.
Entre los gastos adicionales se incluyen:
– Costo directo de la unidad (gastos ordinarios): ABL, expensas, consumo de servicios (agua, luz, gas).
– Costo de comercialización o remuneración a los canales/plataformas.
– Honorarios del property manager.
– Lavado de blancos tras cada estadía.
– Limpieza después de cada estadía, estimando entre dos a cuatro horas por departamento, dependiendo del tamaño.
Por María Josefina Lanzi
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