Comprar para alquilar: Créditos hipotecarios que te permiten hacerlo sin tener todo el dinero
Son muchos los que se preguntan si es posible poner en alquiler una propiedad que se compró con préstamo bancario en Argentina, y si de esta forma los ingresos del inquilino pueden cubrir las cuotas del crédito.
Desde que comenzó la reactivación del crédito hipotecario en abril del año pasado, la posibilidad de adquirir una casa propia cobró protagonismo y se transformó en un tema recurrente de conversación entre los argentinos. El mercado inmobiliario ha recuperado su atractivo como forma de inversión, con una significativa rentabilidad que alcanzó el 5,37% en mayo, según Zonaprop. Esto ha llevado a muchos a considerar este sector como una opción viable para hacer crecer sus ahorros. En este contexto, surge la pregunta: ¿es posible comprar una propiedad con crédito hipotecario y destinarla de inmediato al alquiler?
Los expertos coinciden en que, como regla general, se puede alquilar el inmueble adquirido con un crédito hipotecario, ya sea que se trate de una primera o segunda vivienda. Sin embargo, resaltan que esta posibilidad podría variar si las partes, en la escritura de hipoteca, manifiestan lo contrario.
“Si el contrato de hipoteca no establece nada, entonces se puede alquilar sin problemas. Sin embargo, hay entidades financieras que limitan esta opción en sus líneas de crédito”, explica Enrique Abatti, abogado especializado en el sector inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina. Por su parte, Marta Liotto, expresidenta del Colegio Inmobiliario de CABA, aclara que desde el punto de vista legal no hay impedimentos, ya sea para primera o segunda vivienda. “No obstante, muchos bancos incluyen cláusulas que prohíben el alquiler en las hipotecas. Si el deudor incumple con el pago, el acreedor puede ejecutar la garantía”, advierte.
Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias y profesor en la UBA y en la Universidad Austral, señala que se podría interpretar que el alquiler no está permitido. En este sentido, cita el artículo 2195 del Código Civil y Comercial, que establece que el deudor hipotecario “conserva todas las facultades inherentes a su derecho, pero no puede realizar actos que disminuyan el valor de la garantía”. “Aunque la escritura no lo mencione, rige esta norma, y podría argumentarse que alquilar el inmueble hipotecado sería un acto prohibido, ya que podría disminuir el valor de la garantía”, concluye.
Es importante tener en cuenta que las escrituras de hipoteca suelen contener condiciones sobre las obligaciones del deudor respecto al permiso del acreedor para alquilar el inmueble. Esper comenta que, en general, incluyen cláusulas que prohíben al deudor realizar cualquier acto que perjudique los derechos del acreedor hipotecario.
¿Qué bancos permiten alquilar una propiedad comprada con crédito hipotecario?
Dado que los especialistas sugieren investigar las cláusulas de cada banco respecto a este tema, se consultó a 15 entidades bancarias en Argentina sobre sus políticas:
Los bancos que lo permiten:
– **Banco Hipotecario**: Si se compra para vivienda única, no se puede alquilar. Si es una segunda vivienda, sí.
– **Banco Ciudad**: No se puede alquilar la primera vivienda, pero es permitido en la segunda.
– **Banco Santander**: Permite el alquiler en segunda vivienda, pero no en la primera.
– **Comafi**: Si el préstamo es para vivienda permanente, no se puede alquilar. Si es no permanente, sí.
Los bancos que lo prohíben:
– **Banco Galicia**: No permite el alquiler, ya que el crédito es para uso permanente.
– **Banco Nación**: Claramente establece que no se puede alquilar, ya que su línea es para vivienda única.
– **BBVA**: No permite el alquiler de propiedades adquiridas con créditos UVA.
– **ICBC**: Prohíbe el alquiler para ambas viviendas.
– **Banco Patagonia**: Esta posibilidad está expresamente prohibida.
– **Bancor (Banco de Córdoba)**: Solo permite la compra para vivienda única, no para alquiler inmediato.
– **Banco Municipal de Rosario**: No se puede ofrecer en alquiler las viviendas adquiridas con crédito hipotecario.
– **Bancos Santa Fe, Entre Ríos, San Juan y Santa Cruz (Grupo Petersen)**: No permiten el alquiler, ya sea en primera o segunda vivienda.
¿Conviene usar este modelo de compra como inversión?
Son diversos los escenarios que llevan a las personas a querer comprar un inmueble para alquilar. Algunos pueden estar comprando una vivienda en la cual planean mudarse en el futuro, utilizando el alquiler para cubrir las cuotas del crédito. Otros pueden buscar una propiedad más grande mientras viven en una más pequeña, o bien, invertir en el sector inmobiliario con la expectativa de rentabilidad en el futuro.
El analista económico Darío Rubinsztein sostiene que la viabilidad de esta estrategia depende de varios factores. Es fundamental analizar si la tasa de interés es fija o variable, ya que los créditos UVA, por ejemplo, se ajustan por inflación. Esto implica que, si la inflación se dispara, el costo del préstamo también aumentaría. Además, las tasas de interés suelen ser más altas para segundas viviendas. Por ejemplo, el Banco Galicia ofrece un 10% para la primera vivienda y un 12% para la segunda.
Otro aspecto a evaluar es si el crédito financia el 100% de la propiedad o solo una parte, lo que requeriría un ahorro adicional. Si el inquilino se marcha antes de tiempo, el propietario deberá hacerse cargo de las cuotas del crédito. Por último, es importante considerar que aquellos que compran con crédito hipotecario para alquilar, deben abonar IVA, encareciendo la compra un 21%.
Los expertos advierten que, dadas las altas tasas actuales, los créditos pueden ser caros y no ofrecer una buena inversión. Según Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, “no lo veo como una buena inversión, ya que la renta del alquiler (4% o 5%) es inferior a la tasa del crédito (7%)”. Sin embargo, para quienes planean utilizar la propiedad en el futuro, puede ser una alternativa válida.
Info: La Nación
