¿No calificás para un crédito hipotecario? Igual podés comprarte una propiedad
Las respuestas a 15 preguntas clave sobre el leasing inmobiliario y por qué es una buena opción para acceder a la casa propia
* 28 de abril de 2025
* 17:50
* 10 minutos de lectura
Una pareja firma el contrato de leasing para acceder a una vivienda con la posibilidad de compra futura.
El leasing inmobiliario se trata del alquiler de un bien inmueble, propiedad del locador (denominado dador) sobre el cual tenga facultad de entregar en leasing, con una opción de compra irrevocable por parte del locatario (denominado tomador).
Esta herramienta también puede abarcar una operación financiera con la intervención de un tercer financista, tanto particular como entidad bancaria, y, además, entrar en el proceso de securitización de contratos de leasing.
En su origen, el leasing nació como un negocio financiero, por lo que además de los sujetos –dador y tomador-, intervenía un tercero, como una entidad de crédito.
Ahora, la actual legislación permite que cualquier persona humana o jurídica (sociedades) pueda actuar como dador. Con ello, se amplía notablemente el abanico de posibilidades negociales, especialmente en materia inmobiliaria. Esto significa que cualquiera puede hacer una operación de leasing.
El leasing inmobiliario permite acceder a la compra de un inmueble con mayor flexibilidad que un crédito hipotecario. Para arrancar hay que tener en claro que pueden ser objeto del contrato de leasing cosas muebles e inmuebles, marcas, patentes o modelos industriales y software, pero, en este caso, nos referiremos exclusivamente al leasing inmobiliario, como una forma ventajosa y ágil para el acceso a viviendas, oficinas, locales comerciales, galpones, depósitos y plantas industriales.
Pero, ¿por qué decimos que un contrato de leasing es mucho más ventajoso que uno de alquiler, además de ser una solución para quienes no acceden a herramientas como la financiación con garantía hipotecaria?
El primer punto a tener en cuenta es que es muy difícil cumplir con los requisitos que exigen los bancos para otorgar créditos con garantía hipotecaria. En general, de cada 100 solicitudes, se aprueban entre 10 y 15, fundamentalmente porque la mayoría de los solicitantes tienen parte de sus ingresos fuera del sistema formal, especialmente los monotributistas, pero muchos de ellos pueden calificar para cerrar un contrato de leasing, ya que solo tienen que calificar como locatarios.
1- ¿Cómo funciona?
Para explicarlo de manera sencilla se trata de dos contratos en uno: el del alquiler con la opción irrevocable de venta, ya que el propietario -dador- siempre está obligado a venderlo. Si ese alquiler se realiza a través del leasing, con una opción de compra irrevocable en favor del locatario, se le acreditarán todos los pagos mensuales de los cánones, como a cuenta del precio de compra. Esa es la enorme ventaja del leasing sobre la compraventa con hipoteca.
2- ¿Cuál es el respaldo?
Es un contrato que se realiza a través de una escritura pública que se anota en el Registro de la Propiedad Inmueble.
3- ¿Cómo es el marco legal?
La legislación actual prevé un ventajoso tratamiento impositivo del leasing, como la posibilidad de pagar el IVA a medida que se van cancelando o devengando los cánones (la cuota del leasing, es decir el alquiler más la parte financiera). Con este sistema, ya no se deberá integrar el 100% del IVA al momento de la compra o del inicio de la relación contractual. Es decir, el IVA se paga con las cuotas.
Además, a los efectos contables, el alquiler es un gasto del tomador (inquilino), quien dispone del uso y goce de un bien de capital, sin incorporarlo a su patrimonio. A diferencia de la adquisición, donde el propietario deberá tributar sobre un monto de compra.
4- ¿Cómo se realiza un contrato de leasing?
El desarrollo de este contrato presenta dos etapas definidas. La primera es de locación y la segunda de compraventa, en caso que el tomador haga uso de la opción de compra a su favor.
En la etapa de locación, la figura del dador (propietario) es similar a la del locador, que es dueño del inmueble o en su defecto posee facultad para entregarlo en leasing de acuerdo a los casos previstos en la ley.
En el caso del leasing inmobiliario, el Código Civil y Comercial establece que en la etapa locativa en primer lugar rigen las normas específicas sobre el leasing y lo pactado en el contrato y, en lo no previsto, se aplican subsidiariamente las normas sobre locación y, si el tomador opta por el ejercicio de la opción de compra. Primero se aplicará la normativa específica del leasing y lo convenido en el contrato y, por último, las disposiciones sobre la compraventa inmobiliaria.
Es decir, en primer lugar rigen las normas de la legislación de alquileres y luego lo establecido por las partes en el contrato de leasing según el del Código Civil y Comercial.
5- ¿Cómo se registra?
La ley dispone que el contrato de leasing inmobiliario debe ser otorgado en escritura pública y a los efectos ante terceros y registrarse ante el Registro de la Propiedad Inmueble del lugar de ubicación del bien.
6- ¿Qué es lo que paga el tomador todos los meses?
El canon o alquiler periódico –generalmente mensual- que debe pagar el tomador, al igual que un inquilino, está compuesto por un valor locativo y un componente del costo financiero del capital, representado por el valor de plaza del inmueble, menos una amortización por depreciación por obsolescencia.
Así, los muebles, como los equipos de computación, tendrán una rápida depreciación y en el supuesto de inmuebles, la disminución del valor de lo edificado dependerá del destino.
7- ¿Quién paga los gastos ordinarios y extraordinarios de conservación y uso del inmueble?
Todos los gastos ordinarios, extraordinarios de conservación, incluso los seguros, impuestos y tasas, son a cargo del tomador (locatario), salvo pacto en contrario.
8- ¿El tomador puede arrendar el inmueble objeto del leasing?
Efectivamente, el tomador está facultado por la ley a alquilar el inmueble, salvo pacto en contrario. La facultad para arrendar el inmueble le otorga una ventaja extra, ya que con los alquileres que perciba, podrá pagar parte de los cánones.
9- ¿Se puede ceder el contrato?
Como la legislación específica no lo prohíbe, el principio general es que sí, pero habitualmente en los contratos se pacta la prohibición de ceder la posición contractual para el tomador y no para el dador.
10- ¿Cómo se define el precio del bien?
Hay dos sistemas: fijar el valor al principio, es decir cuando se firma el contrato, o hacerlo en el momento en el que se aplica la opción de compra. En ambos supuestos, se descuentan los montos acumulados de los cánones pagados.
11- ¿Cuándo comienza la etapa de compraventa?
Luego de pagados dos tercios del total de cánones o antes, si así se pactó en el contrato, el tomador puede hacer uso de la opción de compra del inmueble, que se corresponderá a una obligación irrevocable de venta por parte del dador.
12- ¿Cuáles son las ventajas del leasing?
Una sin duda es el desalojo exprés ante incumplimiento, donde el desalojo procede en un plazo brevísimo. Por esta razón, al propietario le conviene este tipo de contrato. Aunque hay que tener en claro que es clave que el contexto macroeconómico de la Argentina sea estable y de baja inflación.
El leasing inmobiliario ofrece ventajas sobre la hipoteca, brindando mayor seguridad jurídica y facilidades de acceso a la propiedad.
13- ¿Qué pasa si se concursan o quiebra el dador?
En caso de concurso o quiebra del dador propietario, el contrato continuará por el plazo pactado y el tomador podrá ejercer la opción de compra en el tiempo previsto por la ley o el contrato.
14- ¿Qué es y cómo funciona la operación de sale and lease back?
Esto se da cuando alguien necesita dinero y acude a un acreedor. El propietario, como “garantía”, puede venderle su inmueble, pasando a ser tomador o locatario. Al acreedor, que pasa a ser comprador y luego dador, le resulta sumamente ventajosa esta metodología en relación a la hipoteca.
Como vemos, este contrato es sumamente conveniente para las partes, porque posibilita el desarrollo de negocios dentro de un marco de seguridad jurídica que aventaja a la simple locación o compraventa con garantía hipotecaria.
Con esta innovadora figura jurídica, se avizoran numerosos negocios inmobiliarios, siempre que se cuente con una adecuada información y el asesoramiento profesional idóneo.
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